本文主要介绍为什么养老规划需要考虑养老社区的部分，当前市场上养老社区的各种现状，养老社区从各个角度分类，选择养老社区需要关注的要素以及保险保单能够提供的养老权益是怎样的
文章目录
- 01 为什么要关注养老社区？
- 02 为什么关注高端养老社区？
- 03 为什么养老规划会来考虑养老社区？
- 04 靠谱养老方式有哪些？
- 05 三种养老方式是什么关系？
- 06 目前中高端养老机构建设现状如何？
- 07 养老机构的开发类型有哪些？
- 08 养老机构的销售模式有哪些？
- 09 养老社区会是30 年之后的学区房吗？
- 10 养老社区经营模式有哪些？
- 11 怎么选择养老社区？
- 12 目前中高端机构的入住率如何？
01 为什么要关注养老社区？
简单来说，就是人口老龄化的同时，人口预期寿命也在增加，需要的老年文娱需求以及老年护理需求都在增加。
人口老龄化是我们不得不面对的事实，而且老龄化比例和增速都在提高。根据2021年公布的第七次全国人口普查公报，我们的人口老龄化呈现了老年人口规模庞大、老龄化速度加快，老龄化程度城乡差异明显，老年人口质量不断提高的特点。
02 为什么关注高端养老社区？
提及养老社区，大部分人会联想到跟养老院护工虐待老人之类相关的新闻。
我们关注高端养老社区，首先就是为了避免虐待事件，饮食起居上保证高水平的生活质量。另外就是我们希望未来老年的医疗服务以及文化娱乐活动都能得到高质量的满足。而这就是高端养老社区所提供的。
03 为什么养老规划会来考虑养老社区？
入住养老社区并不是养老必备的一个部分，大多数能够生活自理的老人都适合居家养老。而我们规划过程中讨论的是我们是否锁定养老社区的入住权。
我们之所以要考虑养老社区以及在年轻的时候考虑养老社区，原因在于等到未来老年需要的时候在考虑，资源将会极度紧张。资源紧张是因为到时候老年人口会比现在多得多。同时，到时候的入住资格对应的价格也会比现在高得多。
根据第七次人口普查，2020年我们60岁以上人口占比18.7%，而且增速在变快。这个年龄人口比例比第六次普查多了5.44%，而第六次普查比第五次多了2.93%。按照这个速度，2030年60以上的人口将在25%以上。财经作家吴晓波更是直接认为，2030年60岁人口比例将是30%，同时养老产业将会替代房地产成为中国第一大产业。
养老社区提供的是 的服务，为什么我们在什么情况会需要这些服务？
养老生活不止是刚退休的那几年，还有后面好几十年。实际上我们大多数人习惯性的思维始终都停留在第一个初老的阶段，也就是刚刚退休从 50 岁到 65 岁之间，这个时期实际上我们大家非常自由，而且有想法有活力，是会希望去四处走走放松一下的阶段。但是我们要关注的是下一个阶段，当我们到了65岁到 80 岁的中老阶段的时候，甚至是80岁以上的高龄阶段。
当考虑中老和高龄阶段的时候，我们要考虑到时候我们的身体状况，是否像现在比较健康，生活自理，手脚灵活，思考能力都没有问题。显然要很幸运才能各方面都没有问题，如果愿意相信自己是天选之子，相信自己高龄仍然生活没有麻烦的话，比起考虑养老社区，挑一款领取价值高的养老年金是更合适的选择。
而对于一般情况，我们现在可以把老人的生活状态基本上按照身体状况可以分成四个大类**。**
第一大类是活力老人，他们生活完全可自理，只是需要小心高龄之后的各种风险，比如跌倒、疾病突发以及各种对老年人的诈骗。
第二大类是需要协助护理。生活需要一定的协助，属于半自理状态。
第三类是需要专业护理。他们生活无法自理，24小时需要有人提供照料，有些需要安宁关怀服务。
第四类需要记忆照护。主要是阿兹海默症患者，身体机能上可以自理，但是精神上丧失自理能力。
事实上，我们作为年轻人，担忧父母的点也集中在这几个上面，一个是担心身体健康，一个是担心如果我们不在的情况下，家里老人发生了意外，而又没有人及时发现或赶到，那会是什么样的一个状况？
这些担忧会必然指向一个问题，就是讲既然养老必然来到，那我们有没有提前做过很好的一个规划？我们的脑海里对比较靠谱的养老方式有一些认知，或者是说我开始去关注一些这个层面的问题？因为实际上我们从 70 后往后来数708090，其实大概率独生子女的比例是很高的对不对？那么大家当如果你认为养老的问题对，你还是很遥远的一件事情的话，其实你要关注你上面的父母父辈，他们未来的马上要到来的，养老的刚需时代已经离你越来越近了，这个会早于我们自己大概要 20 年左右，对不对。那么所以在这个时候我们叫正视这个问题，就是既为自己的父母去考量，同时也要为自己未来的这个状况去考量。
04 靠谱养老方式有哪些？
靠谱的养老方式除了居家养老，还可以依托社区或敬老院等社会福利机构以及入住民营或者私立的中高端养老机构，各种养老方式各有优劣。
居家养老的好处是老人不需要改变他的生活方式和生活习惯，同时也不会有机构养老之类的额外费用，不足就是需要老人有完全的生活自理能力。
敬老院之类的社会福利机构好处就是有人照看，不用担心意外或者疾病突发之后的救助不及时，另外还有其他老龄人在一起可以满足文娱和社交需求，同时敬老院的费用比民营机构的费用低，但是相对的，敬老院的服务质量和生活水平质量无法得到保证。
而中高端机构养老，劣势是相对于免费的居家养老和社会福利机构，民营机构养老的费用相对高，而且资源相对紧张，同时优势也非常明显，生活环境好，饮食起居，护理服务、医疗服务和文娱服务相对完善且质量有保障。
目前我们国家正在推行的 9073 政策或者 9802 政策也是针对上述三种养老方式。9073 政策就是讲三种养老方式未来的一个大的占比关系，养老体系的规划和发展将按照 90% 的老人居家养老、7%的老人借助社区辅助养老以及 3% 的老人依托机构养老的比例进行。那么当我们进行养老规划的时候，需要关注的是我们自己或者父母未来有可能需要使用哪种方式养老。
首先，占比90%的居家养老形式是自理老人首先会选择的方式。如果是生活自理的老人，即使已经达到八十岁，甚至是八十五岁的高龄，也会选择居家，因为居家养老的成本最低。同时，这也是老年人最习惯的一种方式，熟悉的环境，熟悉的生活的方式和作息，没有需要特地改变的地方。
而当随着年龄增长，身体状况不断变化，可能我们就需要一些辅助服务，特别是当处于失能的状况下。而这种情况下需要的辅助，首先可能去求助于社区的一些定点上门服务。最后我们如果真的面临到失能和失智的问题，那么大概率需要依托机构养老来寻求更多的帮助。
05 三种养老方式是什么关系？
需要注意的是**，这三个不同的这个养老的模式它并不是一个对立的关系****，而是一个相互交融并且互相协作的关系**。我们在养老生活的不同阶段，可能需要使用不同的方式进行养老。
当我们处于充满活力的阶段，不管是独居还是和子女共同居住生活，我们是用使用居家养老的方式。居家养老的方式占90%的比例，将意味着未来养老相关产业在居家养老方面可能也会重点发展，居家养老的方方面面的服务都会有一定提升和改善。
而占比7%的社区养老部分也同样重要。我们的身体状态变化是渐进而缓慢的，在老年身体状况发生转换的过渡阶段，是需要有一些近距离的站点式服务机构，来提供相关的上门服务。
当我们的身体如果已经是需要全护理的状态时，肯定是依托于中高端养老机构来保障生活水平和安享晚年的方式更为稳妥。
另外，不仅是在需要完全护理的阶段，才需要依托中高端养老机构。对于资产比较富足的人群，他们在前期充满活力的阶段，也依然会倾向于入住高端的机构进行养老，来满足他们对生活水平的高要求。
06 目前中高端养老机构建设现状如何？
由于我们国家的养老来得急，没有一个长期的时间能够像其他国家一样去建设对应的养老服务体系。我们现在不是像其他国家一样去提升社区养老或机构养老的标准和质量，而是在进行社区养老和机构养老的建设。并且，在我们没有完全富裕起来的时候，我们就将面临非常大的养老指标压力。
目前市场上的养老项目，不论是针对居家养老、社区养老或是机构养老，都是通过向发达国家学习引进，开始发展我们自己的大规模养老社区，CCRC持续照料型的退休社区以及小型介护中心等等的养老项目。但是目前还需要时间去跟我们本土文化特点互相融合并提高改善。
07 养老机构的开发类型有哪些？
养老机构有分为公办和民营的。公办机构是由国家发起，为了解决国民养老问题而设置的养老机构，根据“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系主要指标，在2025年养老服务床位总量达到900万张以上。
而民营机构中，开发主体各有不同。由从地产开发转型养老产业的，由本身是养老护理机构经营养老服务的，也有现在普通受到关注的保险机构投资经营的养老机构。
08 养老机构的销售模式有哪些？
从我们消费者的角度，养老机构的销售模式分为两种。一个就是与房地产投资相近的销售方式，需要我们购买买产权或者使用权，然后以此来换得居住权或者是长期投资的一个收益。
另外一个模式是租赁的方式，不管是以月租还是年租的方式，也不管是长租卡还是押金的方式，这种方式主要的特点就是消费者支付这样一个概念。
从未来的发展空间和发展趋势来看，将会是租赁的方式占主导。未来消费者会习惯于在拿到入驻权以后，用月租的方式或者是年租的方式去支付长期养老的成本。
09 养老社区会是30 年之后的学区房吗？
由于“房住不炒”的政策以及近年出台的相关教育减负政策。学区房在投资中的热度难以再继续向上发展，这将使其失去它的稀缺性而进一步降低投资热度。学区房的稀缺性会下降，但是不会消失，那么为什么学区房可能被其他资源替代？
我们可以设想，当我们处于青壮年，上有老下有小的情况下，除了孩子的教育问题，父母马上就要面临的养老问题以及未来自己的养老问题，重要程度并不比孩子的教育问题低。我们已经可以意识未来社会养老金无法负担我们有质量的生活水平，这是钱的问题。
而在2017 年的时候，乐观估计中国的养老缺口就已经是200多万张。近几年的老龄化加速使得缺口变大，在无疾而终这样一个美好的愿景中，如果是遇到需要专业照料的情况，则将另外面临养老场所的问题。如果我们把这个时间轴拉到 30 年以后的话，在这个时间点上真正稀缺的不是学区房，而是一张养老社区或者养老机构床位的入住权。
相对于钱的问题，权的问题是我们容易忽略但是同样重要的。
10 养老社区经营模式有哪些？
养老社区的经营模式分为重资产方式和轻资产方式。
轻资产经营的方式下，不需要土地成本和建设成本，都是公办与民营资本下的各种养老相关服务产业合作进行运营。
重资产经营的方式下，需要购置土地，建造住房、社区以及医院甚至是陵园等等设施。由于重资产的投入大，同时房屋建设需要从无到有，耗费时间，所以往往规模比较小，主要面对中高端要求的人群。
另外还有重资产经营和轻资产经营相结合以及公共建设的方式。
养老机构的经营不同于房地产出售产权，养老机构需要至少 10 年到 15 年的长期运营，才可以实现现金流的缓慢回正，也就是说盈利的过程是非常漫长的。房地产三到五年盖好了房子，整个产权一卖，就可以收回所有的资金。即使在项目初期进行了工程贷款，但是房地产开发商只要把现金流的周期确定好，房子确定能够产权出售，那么资金链条可以运转良好，不会断掉。
而真正的养老机构没有办法完全依赖出售产权的方式来进行长期的运营。而更多的是要以每个月每一年长期收取租金的方式来运营。
而轻资产的方式比重资产的方式更受大众关注，关键在于相对于高端的重资产的项目来讲，轻资产的投资项目性价比非常高，而且比较容易能够满足中产人群的基本需求，有更多的人群买得起且住得上。
轻资产的方式是在公建民营的基础上来进行运营。公建是指整合了由国家划拨的养老用地，在这基础上进行后期的运营。可以快速地将原始的已经在运营的项目，根据不同的层级、不同的服务的对象，进行整合并且标准化。
而且，轻资产方式的另外一个特点是整个模式是由下而上进行的。由下而上的意思是，由已经常年经营下具有非常丰富护理经验的机构来向上做了整合以后出现的这样一个结果。因此我们看到这类项目更多的是它有非常好的运营经验、护理经验。这使得轻资产的项目可以非常快速地在全国布局，受众可以更加广。
11 怎么选择养老社区？
与看商品房不同，看养老社区的关注点可以总结为：软硬兼施、自身匹配、远近结合。
第一关注的不是它的硬件，而是它的业态是不是和你目前的需求或者是说和你未来的家人的需求所匹配的。需要关注业态是护理型的还是活力型的，以及对入住的分级以及目前这个社区的入住率是多少。这些关注点直接的影响到之后我们以什么样的时间周期可以排队排上，以多长的时间成本可以住进来。
第二个是护理的服务水平以及运营管理的经验。
第三个是养老社区跟康复机构的对接，以及它里面的医疗社保定点机构是否可以直接对接报销。
第四个是需要考虑是入驻的这个社区的群体特征。如果我们入住这个养老社区，那么社区里的人就是我们的邻居。与买商品房不一样，住在商品房中与邻居的交流有限，但是养老机构是需要满足把很多老人的社交需求进行集中，然后提供一个很好的满足。因此入住群体的特征与我们是否相似将决定我们之后与这个群体相处的舒适程度。
第五个是费用，包括月费、护理费餐费等等。以及权益的细节内容，即长居权和旅居权具体的约定内容。
最后是最容易被忽略的一点，就是在需要入住的时候是否有优先排队入住的优先权。
这些问题其实都是在买房投资房产的时候完全不存在的。但是恰恰当我们去关注养老社区时，不管是现在就考虑还是为了以后去储备，都是需要重点关注的。
12 目前中高端机构的入住率如何？
以重资产方式运营中最有代表性的泰康养老的燕园为例，目前一二期的已售的房源基本满住。其中护理区的入住率达到 99.5% ，而然后独立区已入住将近80%。这意味着，如果我们是护理型的老人，现在想要入住这种高端的持续护理退休社区，只能排队等着。如果我们是生活自理型老人，现在想要入住的话，可选择的房源只剩下20%。所以对于顶级养老社区面向的受众群体，比起钱的问题，更重要的是解决入住权的问题。
入住权资源紧张的原因是我们的养老人群增长速度远远大于社会和商业机构养老床位的增长速度。也正因此才会出现保险企业资本将财务规划和养老生活的实体社区进行搭配的方式，将保险公司的金融理财产品，对接上实体养老社区的入驻优先权益。
那么，保险公司的入住权是怎样一种权益？保险公司的一张保单能够提供6个人未来养老社区的入驻权益，包括投保人自己、投保人配偶以及夫妻双方的父母四人。其中一般投保人是保证在一定时间内实现入住，而其他人是入住优先于没有保单权益的社会登记入住的群体。
当我们进行规划的时候，我们其实是在解决未来的不确定性问题，所以对于养老场所的规划，锁定一个入住权使得我们在需要机构养老的时候可以有确定的解决方案，所以如果有对养老场所不确定的担忧，通过一份养老保险，既能解决钱的问题，又能解决养老场所的问题，何乐而不为呢？
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