房贷利率下调一言难尽

news2024/10/6 16:26:39

号外：9.7教链内参《摩根大通研究称BTC生产成本约为1.8w刀》。

一大清早，打开手机，就收到了新华社的推送，说是工农中建四大行7号发了公告，明确了存量首套住房贷款调整的事。（新华社2023.9.8《四家银行发布公告》）

从早前央行吹风，建议大家协商调降房贷利率，大伙儿还调侃银行怎么可能搭理房奴，到现在政策开始落实，银行也感受到压力开始切实行动，大家才觉得这房贷利率下调的事是真的要来了。

我看了一下，一如既往，表述比较复杂。即便是一个智商不低的人，想要一下子抓住重点都是不容易的。也许正如前美联储主席格林斯潘的那句名言所说的：如果你觉得正确理解了我的意思，那么你一定是理解错了我的意思。

简单来讲，主要是看5%这个分水岭。如果你的房贷利率低于5%，那大概率这次调整和你没啥关系；如果你不幸在前些年利率高的时候拿到了5%、6%以上的房贷，那么这次调整有望能够给你降到5%以下，总体上会减轻几十万左右的债务负担。为什么？因为这次房贷让利的最大幅度大致上不能低于下图中的蓝线所定义的基准利率，而这条线，前些年的时候基本上都在5%以上。之所以说“大致上”，是因为对于2022.5.15之后的贷款，是以基准报价利率（所谓LPR）减去20bp（即0.2%）为下限的。（请注意下图的时间轴只画到了2020年）

定睛仔细一看，银行还在条款里夹带了“私货”：上述调整只针对已经转换为LPR定价的房贷。大家应该还记得2020年8月12号的时候，五大行集体公告，要求大家把房贷转换成浮动利率即LPR利率的历史吧？（忘记的话可以回顾一下刘教链2020.8.13文章《显卡的进击》文末的插播）后续由于大家抗议这种强制转换，改成了自由选择。笔者就选了固定利率，不转换为LPR浮动利率。

好嘛，这一次借着降房贷的机会，银行又一次威逼利诱，规定必须先转换成LPR浮动利率，才能享受房贷让利的好处。虽然说自从2020年房贷利率转换以来，5年期以上LPR利率已经从2020.8的4.65%一路下降到了4.3%，降幅高达35bp，但是笔者就是不想逐小利而舍大义，把未来几十年的可预见性放弃掉。

所谓自由，不是想做什么就做什么的任性，而是想不做什么就可以有不去做的权利。

另外，观察LPR降息的转折点，会发现2022年初还维持在4.6%呢，突然降下来也主要是去年上半年的事了，和美联储启动加息缩表、BTC步入熊市的时间点高度吻合。

图：5年期LPR利率

所以看起来，美联储加息的时候，会导致全球转入去杠杆周期。我们的M2主要是靠大家上杠杆贷款买房，给银行提供抵押资产，由银行创造出来的货币（参考阅读刘教链2023.8.27文章《许家印钞机》），当周期转入去杠杆的时候，大家就不乐意顶着高息贷款上杠杆了，银行就只能被迫降低贷款利率，吸引大家继续贷款，以维持资产增量和货币增速，这就会体现为LPR利率的下降。

但是到了今年年中过后，央行忽然发现利率降了那么多，大家却愈发不愿意找银行借钱了，这就体现在社融数据萎靡不振（参考阅读刘教链2023.8.13文章《增速骤降2703亿》）。于是央行赶紧调降逆回购和MLF的利率（参考阅读刘教链2023.8.15文章《降息》）。但这仍嫌不够，毕竟，终端居民也就是在座各位不仅是不愿意贷款的问题了，而是有点儿钱就想着抓紧把贷款还上，甚至是马上就要耗尽储蓄断贷断供了。

这就进入了一个比较微妙而有点儿危险的时刻。在刘教链公众号2023.8.23文章《中国去杠杆》中推荐大家学习的，桥水基金创始人达里奥（Ray Dalio）的科普视频《经济机器是如何运行的》，就介绍了经济周期的这个最后时刻。此时此刻，央行发现降息已经降无可降，而经济却刺激不起来，资产缩水、负债累累的人们倍感痛苦，抱怨之声此起彼伏，空气中飘荡着一丝令人不安的味道。

达里奥给出的解药有四味：节衣缩食，劫富济贫，勾销债务，放水救市。做的好，做的到位，做的稳妥而平衡，就能实现达里奥所说的“和谐的去杠杆”，或者“优雅的去杠杆”（beautiful deleveraging）。经济软着陆，然后重新步入复苏周期。

基本上，懂了目前的周期，就懂了社会众生相。为什么拼多多、美团、瑞幸成为国民App（消费降级），为什么有人要润（觉得自己是个富——是不是另说哈），为什么国家要摁住某些人不让润（避免资产转移财富跑路），为什么要在大A释放利好（济贫？毕竟，账面亏损能变少一些也会感觉轻松点，哈哈～），为什么央行要降息（放水），为什么要按着银行降房贷（勾销债务），……

我们还要感谢默默扛下替大家负重前行的人。烟民扛下印花税减半，储户扛下房贷让利，虽说是跨时空的奇妙缘分，也像是多少有些戏谑的玩笑，但这世界就偏偏是这么经常让我们不由自主地莫名感动。恰似有些喜剧，观众笑着笑着就禁不住流下了不争气的眼泪。