法拍房的起拍价一般是评估价的七折。但是有一种法拍房比较特殊，起拍价接近评估价的五折，而且竞争力度很小，基本都是以低价成交的。它，就是处于变卖阶段的法拍房。那么拍卖房变卖什么意思?

　　一、拍卖房变卖什么意思

　　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采用拍卖的方式;如果当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并且应当委托具有相应资质的评估机构进行评估; 变卖物品的价格可以不经过评估及拍卖程序，由双方当事人及有关权利人对拟变卖物品的价格进行约定，或者参照当地的市价。对于流拍的，不动产可以再降价进行二轮拍卖，且每次降价的数额最高不得超过前次保留价的20%; 变卖物品变卖不成的，可以降低价格变卖，最低的变卖价格不得低于评估价的50%.

　　二、变卖和正常拍卖的区别

　　第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。

　　上海地区的司法拍卖房产，在第一次拍卖流拍之后，会再次进行第二次拍卖，第二次拍卖继续流拍的，则直接进入变卖阶段。

　　第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房①。

　　对于已经查封、扣押、冻结的财产，经当事人双方以及有关权利人同意变卖的，可以直接进行变卖。

　　注释：①【不经拍卖直接变卖的情形】对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、已腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释【2004】16号第三十四条)

　　同样也会有两种情况：

　　第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。

　　一般情况下，第一次拍卖的法拍房，其起拍价为评估价的七折。

　　当一拍流拍后，法拍房进入第二次拍卖时，起拍价会再次降低，变为评估价的六折。

　　二拍再次流拍，进入变卖阶段时，起拍价就会变为“变卖起拍价”，最低不低于评估价五折，一般为五到六折②。

　　第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房。

　　而因为双方同意而直接变卖的，则根据当事人协商同意的价格确定变卖价格，一般为债权额的最低限额，但最低不低于评估价格的二分之一②。

　　三、司法拍卖的出价规则

　　起拍价：首次出价为起拍价

　　加价幅度：参考加价幅度的N倍加价(N>=1且是整数)

　　出价问题：首次出价者是不可以在自己首次出价领先的情况下再次出价的，需要有第二人应价后再应价后，才可以进行连续出价

　　拍卖时间：在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，法院中止或撤回拍卖除外

　　次数限制：出价次数没有限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱