第一章 概况

融资，英文为 Financing，指为支付超过现金或转账的购货款而采取的货币交易手段，或者为取得特定资产而筹集资金所采取的货币手段。融资通常指货币资金的特有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。

广义的融资指资金在持有者之间流动，以余补缺的经济行为，它是资金双向互动的过程，包括资金融人（资金的来源）和融出（资金的运用）。狭义的融资指资金的单向融人。

房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。

从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。

房地产融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证，即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

依据不同标准，房地产融资的类型各有不同，其中最基本的、最常用的指标是资金来源，据此可以划分为如下六类。

（1） 住房储蓄存款

住房储蓄存款是随着住房制度改革的推进和深化而出现的储蓄存款业务，是消费者个人为购房和建房而进行的储蓄行为。这种储蓄存款就是房地产金融机构解决住房信货资金的一个重要方面。住房储蓄存款具有四个特点：定向性、利率低、稳定性、契约性。

（2） 银行货款

银行贷款是指银行向房地产企业和购房居民发放的货款，是房地产资金需求最传统、最普遍、也是最主要的融资形式。在这种融资方式中，银行是债权人，房地产企业和居民是债务人。借款双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分期付款。

房地产企业货款是银行重要资产业路之一，由于土地和房产具备天然的两个重要属性：价值增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，银行基于房地产发放货款，遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性很小。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可以按合同约定将抵押房地产拍卖变现用以偿还借款人所欠贷款本息余额。

（3） 房地产债券

房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产开发经营企业为解决房地产开发资金短缺问题向投资者开具的、具有借款性质的有价证券。从各国房地产产业发展的实际情况看，房地产债券是筹集房地产资金的主要办法之一。

（4） 房地产股票

发达的资本市场还为房地产企业股权融资提供了可选的渠道。出于筹措资金、整合资源等角度考忠，房地产企业常常选择出让部分股权的形式来扩大企业规模，增加企业自有资金的数量。

（5）房地产项目融资

房地产项目融资是指对需要大规模资金的房地产项目采取的特殊融资安排，原则上仅将项目本身拥有的资金及其收益作为还款和担保来源。这种融资方式的一个显著特征是以项目为主体进行融资，主要依赖项目的现金流量和资产，而不是依赖项目的投资者或发起人的资信安排融资，货款人对于项目发起人具有有限追索权，本质上看属于一种风险分散机制。

（6）其他

包括房地产资产证券化、房地产信托、房地产产业投资基金、租赁融资、典当融资等多样化的现代融资渠道。

第二章 企业房地产融资模式

2.1 银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

优点

（1）企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。

（2）银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。

（3）由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。

（4）银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。

（5）银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。

缺点

（1）对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: 

• 企业开发资质，要求三级以上，如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；

• 国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；

• 企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。

（2）对银行而言：一是呆坏账风险，银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；二是成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。

（3）对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。

2.2 债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。

优点

（1）筹集的资金使用期限较长（与贷款相比）；

（2）对企业原有股东的股权没有影响；

（3）发行债券的成本要低于普通股；

（4）发债融资具有财务杠杆作用；

（5）筹资范围广、金额大、对象广泛；

（6）对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。

缺点

（1）对投资人来说，无权干涉企业的经营决策；

（2）对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；

（3）对发行人来说，财务成本比发行股票大。

2.3 房地产股票融资

优点

（1）筹资量大。股票融资与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。

（2）融资能力强。由于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。

（3）资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。

（4）改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率，改善其财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而增强公司通过其他方式融资的能力。

（5）分散风险。公司股票上市以后，会有更多的投资者认购公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。

（6）有利于企业股份制改造。根据规定，推荐上市的企业必须是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面临着改制的巨大压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。

（7）提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价有市价可循，便于公司总体价值的确定，有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。

（8）提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被认为经营优良，这将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。 

（9）便于公司进行并购（资产重组）股票上市后更容易为人们所接受，为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，从而有利于公司日后迅速扩张，做强做大。

缺点

（1）融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也是比较高的。

（2）削弱原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其他代表，会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下，甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。

（3）增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规并受监督。上市公司还有信息披露的义务，公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开，增加各种成本，如公关费、律师费等。

（4）其他问题。增加了公司被收购的可能性；管理者可能因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的关注。

第三章 个人房地产融资模式

个人房地产融资最常用模式为银行贷款，以下为各省会最大银行个人房地产银行贷款产品。

表 各省会最大银行个人房地产银行贷款产品

资料来源：资产信息网 千际投行 各大银行官网

第四章 现状与展望

4.1 存在的主要问题

融资渠道过于单一

我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。

银行体系所承担的风险与收益不对称

作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。

缺乏多层次房地产金融体系

就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。

房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。

房地产企业融资瓶颈亟待突破

为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

4.2 常见风险

房地产融资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产融资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

利率风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低-因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素.由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

资金变现风险

资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差.房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

4.3 相关政策

人民银行行长易纲在 2018 年 11 月 6 日提出“三支箭”，人民银行会同有关部门从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持拓宽融资途径。

第一支箭——信贷支持。人民银行对商业银行的宏观审慎评估（MPA）中新增专项指标， 鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。 

第二支箭——民营企业债券融资支持工具。2018 年10月22日召开的国务院常务会议决定，设立民营企业债券融资支持工具，由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

第三支箭——民营企业股权融资支持工具。2018 年受股票市场持续下跌影响，部分民 营上市公司控股股东由于股票质押比例较高，面临平仓风险，人民银行对金融市场的非理性预期和行为进行引导，推动由符合规定的私募基金管理人、证券公司、商业银行金融资产投资公司等机构，发起设立民营企业股权融资支持工具，由人民银行提供初始引导资金，带动金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供 阶段性的股权融资支持。

经验表明，房地产行业疲软时宏观经济运行也会承受相应压力。2021年房地产业产值占名义GDP比重为6.8%，占固定资产投资比重为27.1%，对GDP间接贡献率不小。短期房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，当前恢复房地产投资增长的瓶颈在于房企融资，应尽快调整相关政策改善融资环境，在此提出六个方面的建议。

4.4 未来展望

阶段性放宽三道红线监管与贷款集中度管理要求

自三道红线政策实施以来，房地产行业降杠杆效果较为显著，房企短期偿债能力有所增强。但之后多地在疫情爆发期间，房屋销售大幅下降，房企面临前所未有的经营压力、流动性压力与偿债压力。特殊时期有必要阶段性放宽监管要求，适当延长达标日期，放宽各档房企有息负债年增幅，适度提升各档金融机构个人住房贷款占比与房地产贷款占比的上限，保证开发贷与并购贷的平稳有序投放。

政策支持加快销售回款，提升房企融资能力

房地产开发资金中定金及预付款占比最高，政策应支持房企销售及回款，缓解流动性紧张压力，提升房企融资能力。风险可控的情况下，适度降低首付比例，激活家庭购房需求，恢复房地产销售；下调预售资金监管比例、调降预售门槛、加快预售证审批等，提高预售资金使用效率；鼓励商业银行加快贷款审批，提升放款速度。

保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求

按揭贷款增长尚处合理区间，但部分地区在疫情爆发期间，严重影响了居民购房，应适当调整政策。鼓励有条件的城市进一步放宽公积金贷款条件、提高额度、降低利率；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大城市的最低首付比例，下调商贷利率，因城施策解除限购限售等监管政策。商业银行可合理放宽受疫情影响较大行业从业人员的按揭贷款审批要求，适当降低收入双倍覆盖月供的硬性贷款条件。

放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷

可再次小幅降准推动LPR利率下行，刺激需求的同时降低房企贷款成本。政府部门可考虑适当降低“四证”申请条件，加快审批效率；服务机构合理评估抵押物价值；金融机构提高抵押率，提升开发贷投放效率。注重区分项目风险与企业集团风险，以项目质量为开发贷的主要判别标准，合理评估房企信用状况和偿债能力，避免对民营房企的主观性判断。合理降低信托融资监管要求，适度恢复前端融资，激发土地市场活力。稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，通过市场化手段化解风险。

拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资

房企偿债压力将进一步增大，有必要进一步优化债券发行条件，明确发行标准， 简化流程，加快审批效率，强化信息披露。维护资本市场平稳运行，妥善处置债券违约事件，维持市场合理预期，提高投资人购债积极性。适度放宽境外发债审批要求，放宽资金用途，支持优良民营房企赴海外发债融资。

支持REITs、物业IPO等多种方式融资

合理放宽融资条件，鼓励项目合作开发，通过分拆物业IPO、债转股、供应链金融、资产证券化、夹层融资等多种方式，优化融资结构，实现资金来源多元化。适当降低REITs发行条件限制，优化审批流程，进一步完善REITs税收政策，扩大税收优惠试点，修订相关法律与制度规范。

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