房企如何驱动新“三驾马车”，穿越地产周期？

今年以来，房地产行业在不确定性的周期中，逐渐显露出部分确定性。

今年两会期间，住建部明确指出，构建发展新模式是破解房地产发展难题的治本之策，在新模式下今后拼的是高质量、新科技、好服务。可以说，国家给房企在顶层维度指出明确方向，即用新模式实现高质量发展。

在地产黄金年代，房企普遍采用“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”发展模式，这种模式已经难以为继。当下房企要想顺势而为，穿越周期，必须采用新的发展模式降低负债、稳定现金流、提升收入和利润，从“大”转向“强”、从规模转向质量。

只是对于房企而言，究竟应该如何构建新发展模式？瑞银在研报中表示，大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式，类似于华润置地、龙湖。

从整个行业来看，龙湖集团、招商蛇口、保利发展、华润置地等头部房企动作的确更为迅速，已经走出各种发展模式。《一点财经》观察到，这些头部房企的布局有一个共性，即都集中在：

开发、运营和服务。

具体而言，就是从过去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向开发、运营、服务多元化的价值创造。其中，开发业务是基本盘要保持稳健，运营和服务业务是“第二曲线”要获得增长。

驱动这“三驾马车”构成的新发展模式，能够帮助房企穿越不确定性周期，实现高质量发展。

开发要“保持稳健”

开发业务，依然是大部分房企的基本盘，并且今年以来整体出现企稳信号。

国家统计局最新公布的数据显示，今年1-2月，国内房地产开发投资降幅在连续一年扩大后，首次转为收窄。这意味着随着国家支持政策的助力和部分房企的积极进击，开发市场或将逐渐平稳。

在地产开发企稳的形势下，各家房企必须首先保持自身基本盘的稳定，才有机会挖掘到新增量。那么，房企的开发业务表现究竟如何？

财报，成为一个绝佳的观察窗口。

截至3月31日，15家重点上市房企都已经发布了2023年财报。在营收方面，8家重点房企营收突破1000亿元大关，万科、华润置地和中海位居前三，龙湖以1807.4亿元的成绩位列第四。净利润方面，华润置地（313.7亿元）、中海（256.1亿元）、龙湖（128.5亿元）、万科（121.6亿元）、保利（120.4亿元）5家均超百亿，不过也有4家房企未能实现盈利。

比起业绩，现金流安全更为重要，其已经成为房企的生命线。

根据财报，2023年万科经营性现金流连续15年为正，龙湖全集团经营性现金流史上首次为正。华润置地管理层表示，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则。招商蛇口强调按照每周、每月、每季度的现金流，推算下季度的开工。总体上，这几家房企的现金流保持着健康和稳定。

能改善现金流的关键，在于降低债务和提升回款，相当于“开源节流”。截至2023年末，万科有息负债合计3200.5亿元，管理层称将在未来两年削减付息债务1000亿元以上；2023年底，龙湖有息负债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元，中海有息负债减少127.2亿元。回款方面，万科、龙湖、华润置地均实现销售回款率超100%，中海回款率为99%。

提升回款的核心是要提升交付力，因为其既能更快地回笼受监管的资金，又能增强购房者信心，为进一步提振销售提供助力。比如，2023年万科交付近29万套新房，龙湖交付14万套房源，20%提前一个月以上交付，为巩固现金流的安全壁垒打下了基础。

长期来看，房企的开发业务要持续保持稳健和实现质的提升，关键在于土储的聚焦和精准。聚焦是为了把握结构机会，把资源精准投向国家战略重点区域，以市场导向实现效益提升。这些重点区域主要是人口持续流入、住房和改善需求较大的高能级城市，能为房企持续创造增量。

2023年，不少房企的销售成绩主要来自高能级城市。比如，龙湖全年实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，位居行业第九（数据来源：克而瑞），其中95%的销售来自一二线城市。招商蛇口签约销售金额2936.35亿元，“强心30城”签约销售额占比91%。

另外，不少房企还在坚持投资聚焦，深耕核心城市。2023年，根据中指研究院数据，百强代表企业的新增土储权益面积中，二线城市占比达到64.8%，一线城市占比21.0%，同比提升4.2个百分点。

具体来看，2023年华润置地新增拿地项目68个，一、二线城市投资占比92.8%，龙湖全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，现在龙湖有77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

可以说，精细的财务管理、精心的债务安排和精准的土储分布，能够稳固房企的基本盘，助力穿越周期。

经营要“轻重并举”

要更为顺利地穿越周期，仅仅依靠开发业务还是不够的。

可以看到，香港许多较为成熟的开发商如新世界、新鸿基、恒隆等，都是综合性的地产运营商。它们不仅布局开发业务，还布局物业、商业、长租等经营性业务。不同于开发业务周期性波动的特征，以运营和服务为主的经营性业务能够带来更为稳定的现金流和可观的利润，抗周期能力更强。比如新鸿基先是在20世纪穿越香港楼市的各种周期，其后进入内地市场也一路前行。

随着房地产市场由增量转向存量，内地房企的业务重心也将从前端开发转向后端运营与服务。在此形势下，房企也要将经营性业务跟开发业务进行协同：开发业务稳定基本盘，提升品牌影响力；经营性业务提供稳定现金流和较高的盈利水平。

中指研究院发布的《2024百强企业研究报告》就发现，2023年部分百强企业营收和利润结构出现变化，并非开发业务占比提高，而是一方面持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润，另一方面持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。

不少内地房企已经把经营性业务发展成了“第二曲线”，成为新发展模式中的重要组成部分。其中，龙湖、华润置地、招商蛇口等房企表现的较为出色。

比如，华润置地构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务联动的“3+1”业务模式。龙湖形成开发、运营、服务三大业务板块，并且形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道业务，招商蛇口则形成了“开发业务+资产运营+城市服务”的业务结构。

在这些模式推动下，一些房企也获得了稳中增长的成绩。财报显示，2023年龙湖运营和服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，占集团收入比例约为14%，占归母核心净利的比例超过60%。龙湖期待未来经营性收入的贡献能够过半，届时就真正完成了转型。

2023年，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%。与开发业务相比，去年招商蛇口的运营和服务业务分别录得涨幅40.58%、14.37%，处于发展上升期。

一些中小房企也在布局经营性业务，但往往成效不佳。事实上，要把经营性业务做好关键在于两件事：协同效应和高质量发展。

首先，房企不应该独立发展经营性业务，而是要把各项业务结合起来形成协同效应，创造“1+1>2”的效果。

比如，龙湖的运营业务由商业投资与长租公寓航道组成。2023年全年，龙湖就实现了运营收入129.4亿元，同比增长8.9%。细分来看，截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座。龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，规模行业领先，整体出租率提升至95.5%。

同样的，华润置地的购物中心和写字楼也在产生协同效应——写字楼为购物中心带来客流量，购物中心为写字楼白领带来更好的消费体验。2023年，华润置地旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%，旗下写字楼出租率提升2.6个百分点至81.8%。

除了要实现协同效应，经营性业务的成熟度和运营质量也很关键，其影响着目标人群的最终体验，进而决定着经营性业务的规模。

比如，龙湖在一二线城市打造的商业综合体项目，已经成为很多城市、区域的消费中心。物管航道上，华润万象生活在持续提升市场化拓展规模及质量，高品质打造多个样板项目，持续位居行业第一梯队。

总体上，通过“开发+经营”的发展模式，然后通过协同效应和高质量发展打造经营性业务，已经成为业内共识，这也将进一步加强房企穿越周期的动力。

未来要“瞄准新质”

面对未来，房企要持续穿越周期、不断实现高质量发展，还必须依靠新质生产力。

国家已经明确提出，发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点。新质生产力，重点在“新”与“质”。“新”是指相对于传统生产力而言，涉及的领域新、业态新、模式新。“质”，则是指其科技含量高。

对于房企而言，应该在哪些新领域提升科技能力呢？目前来看，轻资产模式的代建领域成为目标之一。

简单说，代建就是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力的代建方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利。对于房企而言，代建业务意味着传统开发能力有了新落点，也能给运营、服务等经营性业务创造更多机会。

在约40个省市出台“保交楼”措施、地方城投平台手持大量优质土地亟待开发等多重因素之下，代建行业开始产生更大想象空间。去年以来，代建市场尤为活跃。中指研究院发布的《2024百强企业研究报告》显示，2023年房地产代建业务呈现了逆势上扬的趋势，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。

不完全统计，目前至少已有超过90家房企开展了代建业务。2023年，招商蛇口新增28个代建项目，合计管理面积约269万平方米。华润置地代建板块累计在管项目达到338个，建筑面积达到约6393万平方米。

2023年，龙湖智慧营造品牌龙湖龙智造实现收入19.7 亿元，新增签约代建项目60个，总建筑面积1064万平方米，累计获取代建项目90个，总建筑面积超1600万平方米。

在众多选手涌入的形势下，房企如何在代建领域获得更多增量？事实上，由于代建涉及设计、开发、管理及服务等多个环节，考验着房企全方位的综合开发能力，这一方面需要房企在各项业务之间实现高度协同、相互赋能，另一方面需要具备更强的科技实力。

众多房企当中，华润置地、龙湖在这两方面的布局较为突出。比如，华润置地在进行代建业务拓展时，会将政府代建与地产开发、轻资产运营资源及能力打通，形成合力；龙湖龙智造则聚合五大业务“飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智精工、千丁数科，各自相互协同助力未来城市营造。

要提升代建能力，除了协同效应还需要提升科技能力。2023年初发布的《质量强国建设纲要》中就提出，要打造中国建造升级版，推动工程质量管理、建筑信息模型、数字化技术应用等高质量发展。拿龙湖龙智造里的龙智精工来说，其自主研发9大装配式产品系统，沉淀157项工艺工法，能够实现EPC综合管理提效20%，整体工期缩短20-30%。

可以说，代建成为房企穿越周期中挖掘增量的一大方向。不过，要真正把增量拿到手，还是要靠协同效果和新质生产力说话。