一、折价因子分析
1.户型不好
一些楼盘的户型不是很理想，可能存在格局与面积分配不合理，浪费面积过多的情况。比如：入户无玄关、入户门正对卫生间、厨房卫生间没窗、长走廊、局部空间太小……
2.楼层不合适，采光差
非电梯房的高楼层，或高密度的低楼层，室内采光不够。塔楼的标准楼间距是楼高：楼间距＝1:1.2，板楼则为楼高：楼间距＝1:1.7，这是基本标准，小于此标准一般采光都比较差。一般，小高层应该买３层以上的房子，而高层建筑应购买６层以上（根据楼房实际高度与楼间距而定）。采光面宽与房间面宽一般是一样的，指一套房子可用于采光的外墙面的长度。面宽越大、进深越小，这样的房子采光就越好；反之，采光效果就会差。
3.交通不便
小区所处位置距离市区较远位于外环，远离交通枢纽，远离主城市干道。或出行多样性较差，如附近地铁站、公交站稀少。道路不畅通，经常堵车，公共交通拥挤程度高。
4.房龄较长
房龄过长会影响房子的剩余使用价值，过长的房龄升值空间也会变小，维修成本也会增高，贷款获贷难度也会加大。老房子的不确定因素比较多，银行也会对此有所顾虑。即使最终贷款成功，能够拿到的贷款额度往往也会偏低。二手房在贷款的时候会有一个评估价，一般来说评估价值受土地使用年限的影响。如果房龄太高，则土地使用年限越短，该房屋的评估价值就会很低，贷款金额也不会高。
5.周边配套不完善
一些房子的周边配套不完善，位于郊区或者偏远市区的地段，没有成熟的商圈，无主要政府部门、三甲医院、大型购物商场、优质学校、银行、超市、餐饮、娱乐等设施提供，难以满足方便的生活需求。
6.交易风险
交易风险分为以下七种：自行缴税风险、抵押查封风险、房款支付风险、共有权人签约风险、物业交割风险、连环单风险、违约风险。主要表现有房屋有抵押查房，有欠缴费用，一房多卖，卖家信用不合格等问题。
7.房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。部分城市有房产税征收政策，会起到抑制房价的作用。具体税费以各城市相关政策为准。
8.限购限售
部分城市有限购限售政策，买房人数限制，会使房价受到一定的冲击。限购、限贷政策本质上是抑制购房需求端，加高了购房人的门槛，抑制了部分购房需求和投资投机需求。限售政策本质上是抑制了房产供应端，而限售政策，主要冲击的是自持卖房人群。
9.劣质装修
装修较简单，或无装修，需要重新装修，翻新成本较高，此类房源的价格都较低。
10.家电欠缺
家庭硬装与软装的缺失或过于陈旧无法继续使用，需要买家自行添置，或煤气水电未开通，需要自行办理。
11.承担卖方税费
双方通过协商以买方承担卖方税费，通常房价都有一定降低。
12.朝向
房屋不朝南，常年处于阴暗面。
13.小区环境
小区安保工作不到位，无物业管理，或物业所提供服务少，非独立封闭小区，户主安全问题得不到有效保障。小区绿地率低于35%，卫生环境差，小区休闲设施稀少陈旧。
14.面积大小以及公摊比例
房源面积小，公摊比例大。
15.人口稀少
人流密度小，购房、租房需求较低。
16.楼栋所处小区位置
楼栋所处小区位置非绝佳位置，景观或安静程度相对较差。
17.非普通住宅
公寓楼、商务楼等非普通住宅，使用年限较短，升值空间小，隐性成本高。且贷款受限，转手成本高，不能落户（或极少能落户），多为商住混合，人员复杂，居住体验较差。
18.风水等负面影响
风水不好，或以前做过坟场、刑场，凶宅。
19.未来发展趋势
衡量城市价值的指标有很多，包括城市规模、资源（包括政策、资金、矿产、位置等）、产业、人口（人口结构、人口流入流出等）、人均收入、上市公司数量、财政收入、服务业占比等，这些都与房价成正比。未来周边城市规划不明晰，发展潜力较低，房价就会相对较低。
二、案例分析
以张家口福苑小区为例分析如下：
1.远离市区
福苑小区位于张家口市张北县，远离市区，对于在市区内有上班上学需求的人具有一定时间空间限制。
2.周边配套不完善
福苑小区非重点学区，无大型购物商场与娱乐设施，教育、购物、娱乐资源稀缺。
3.楼层高
此房为非电梯房，共六层，处于高楼层，上下楼不便。
4.人口少
张北县位于张家口市最北部，与桥西区接壤，人口稀少，密度低，求购求租需求小。
5.房龄较长
本小区为2006年建成，老房区房龄较长，可使用年限短。
6.装修不精
本房装修过于老龄化，不适合现代年轻人居住。其硬装皆较为陈旧，若对于装修要求较高，购入本房则需要自行翻新购置。
7.家电欠缺
此房家电设施较为老旧，使用体验不高，需要根据自身需要自行添置。
8.小区环境
福苑小区物业管理内容有限，且园内设施陈旧，绿地率较低。
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