最近，人人都知道房贷利率降了，但如果细问“怎么降的、哪些城市降了、将产生何种影响”，恐怕不少人都是水中望月。正因此，部分房地产中介、营销机构利用购房者的信息不对称劣势，刻意夸张房贷利率下降关于楼市价格的影响，分布非理性购房之声，对此要予以警觉并厘清事实逻辑。

“房贷利率下降”有三层逻辑。第一，看清楚是首套房利率降了，仍是二套房利率降了，这别离首要对应刚性住宅需求、改善性住宅需求。第二，弄理解房贷利率的定价机制，是“方针下限”降了，仍是“附加基点”降了，这别离对应全国方针下限、各城市方针下限。第三，调查好不同城市的履行情况，住宅信贷方针量体裁衣，并非“一降全降”。

本次房贷利率下降，首要针对二套房，改善性住宅需求被进一步释放，“房住不炒”的大前提没有变，购房者无需过度惊惧。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住宅信贷方针的通知》来看，首套房利率方针下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率方针下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。

本次房贷利率下降，是全国方针下限下降，不是一切城市的房贷利率“一刀切”降至全国方针下限。房贷利率定价具体分为三步走。首要，全国划定方针下限；其次，各城市根据自身商场供求关系，在全国划定方针下限的基础上加基点或不加，确认该城市的方针下限；最终，同一城市的不同银行，在该城市方针下限的基础上加基点或不加，确认该银行的实践履行利率。也就是说，虽然全国首套房利率方针下限是4.0%，但各城市的实践履行利率却差别较大。例如，部分城市符合“首套住宅借款利率方针动态调整机制”条件，其首套房利率早已低于4.0%；部分城市购房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。

本次房贷利率下降，对一线热门城市的影响有限。虽然我国房地产商场供求关系已产生重大变化，但“房住不炒”的定位没有变。现在，各一线热门城市的首套房、二套房利率没有大幅下降。以北京地区为例，首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。

厘清了以上三层逻辑，再来看近期相同备受重视的“存量首套房借款利率调降”问题。这其间包含了两种情况。一是首套房利率调降。需注意，新利率不是直接降至当时的首套房利率下限，而是不低于原借款发放时所在城市的首套房利率下限。现在，北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的首套房利率下限，借款人可细心检查、理性研判。二是“认房不认贷”方针落地后，部分二套房借款能够转认为首套房借款，利率由此下降。现在，多家银行已表示支持该操作，自9月25日起，借款人可向放款银行提出申请。

由此可见，分析“房贷利率下降”问题，既要结合不同区域，也要重视差异化住宅需求，既要看到普遍性，也要看清差异性，切莫随声附和、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声响绑架，堕入惊惧心情，做出非理性决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，量体裁衣、施行好差别化住宅信贷方针，更好满足刚性、改善性住宅需求，促进房地产商场平稳健康发展。