第一章 行业概况

特色小镇是在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态科技相融合、不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。根据类型的不同，特色小镇可以分为三类，即产业类、社区类和旅游类。

• 产业类：通过招商引资吸引企业进入，推动产业发展, 主要的功能是为入驻企业和人员创造良好的环境，大多数产业类特色小镇的旅游收入可以忽略不计。典型案例有常熟市云裳小镇，江干东方电商小镇，亭林巧克力小镇

• 旅游类：通过文化，历史，自然资源的挖掘和景观的打造，吸引游客或者旅游收入。, 通过选址景观和品牌打造以获得最大的客流。, 典型案例有宁海森林温泉小镇，上虞围棋小镇，太湖健康蜜月小镇。

• 社区类：通过大型社区建设为城市居民创造更加良好的居住环境，平衡收入，通过产业发展树立产业地位，通过文化挖掘，景观营造，增强社区吸引力。功能上以居住为主，居民由镇区原有居民和城市迁入人口构成,。典型案例有萧山空港小镇，北京市密云区古北口小镇，临安颐养小镇。

从住建部公布的第一批和第二批特色小镇的名单来看，华东地区的特色小镇数量最多，有117个，占据28.96%。

图 特色小镇地理分布

资料来源：住建部｜制图：资产信息网 千际投行

第二章 商业模式和技术发展

2.1 特色小镇产业链

中国特色小镇行业产业链上游参与主体为开发商和投资商，中游参与主体为规划公司、承建公司和运营公司，下游主要涉及推广平台、分销商和消费者。

图 特色小镇产业链

资料整理：资产信息网 千际投行

2.2 商业模式

特色小镇行业PPP模式

可通过灵活利用社会资本，帮助政府解决融资难和地方政府资金不足等问题。在PPP模式下，特色小镇项目参与方主要包括政府、社会资本即PPP项目公司、各个金融机构。

其中政府部门负责前期规划引导、招标选择合作方、授予项目公司特许经营权；社会资本可以是一家企业，也可以是多家企业组成的联合体，与政府合作成立特许经营公司（SPV）为PPP项目实施主体，并且从商业银行等金融机构获取由政府担保的低息优惠贷款。

图 特色小镇PPP合作模式

资料整理：资产信息网 千际投行

与城镇发展融合化、产业化

特色小镇建设核心在于因地制宜、延续地区建筑传统风貌、保护历史文化遗产、产城融合、挖掘当地文化，依据当地地域文化进行产业发展，以文创、体育、健康、高科技、制造、工业和农业等产业为依托，提炼出特点鲜明的主题进行特色发展。

如福建长乐东湖数字小镇在发展数字产业基础上完善商业服务功能和旅游功能，健全各类商业服务设施，建设虚拟现实等前沿科技展馆，打造以海洋资源为依托的湿地公园，吸纳1万多人就业居住。

在特色小镇建设过程中，突出主导产业带动，挖掘特色小镇的潜力特色产业，打造独特的产业生态，形成规模效应，发挥集聚优势，把特色小镇建成一二三产业深度融合发展的集合体。

2.3 技术发展

高端装备制造小镇

装备制造业是为国民经济建设提供生产技术装备的产业，是整个制造业的重要组成部分。利用高端装备制造业的优势结合园区的资源分布情况打造一批高聚集的特色小镇集群。创新力更强，产业特色更突出，知识技术更密集，打造高价值的产业链和价值链，推动主导产业标准化、品牌化、聚集化发展。

数字经济推动潜力十足

以“数”为媒，聚集和发展优势主导经济，打造一个新的经济循环系统，将创新创业、文化创意、金融经济、电商物流等结合起来，逐步形成较为完善的产业链体系，活跃整个经济活动和经济环境，让小镇充满活力。

“智造”小镇引领时代潮流

智造小镇通过打造智能产品、智能制造、智能产业、智能经济、智能管理等为小镇带来创新的活力，提高产业链生产的效率和效益。引进和培育重点金融科技机构等，将经济发展和技术发展联系在疫情，打造特色的经济技术发展新高地。

2.4 政策监管

2018年8月，国家发展和改革委员会发布《关于建立特色小镇和特色小镇高质量发展机制的通知》，是最权威的特色小镇政策，对创建特色小镇有了明确的标准和要求。随着越来越多的特色小镇的创建，一些利用小镇名头牟取不正当收入的“小镇”也在生根发芽，为此，国家决定进行优胜劣汰，为特色小镇的发展打造优良的营商环境。随着特色小镇的进一步发展，特色产业的延伸深化与升级，国家对特色小镇的要求也会越来越高，越来越细致化。

图 2015-2020年中国特色小镇相关政策

资料整理：资产信息网 千际投行

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

图 综合财务分析

图 盈利预测及历史PE/PB

图 指数市场表现

资料来源：Wind

3.2 行业发展和驱动因子

特色小镇全国遍地开花

一村一品，一村一景，一村一韵。从2016年国家开展特色小镇建设工作到2020年共培育出1000个左右独特的特色小镇。目前，国家住建部公布的第一、二批特色小镇共403个，其中第一批127个，第二批276个。从人口规模来看，人口数量超100万的特色小镇有32个，人口数量超20万的特色小镇有6个。特色小镇的发展也要经历优胜劣汰，并不是说建成了特色小镇就算完工了。所谓的特色小镇是要根据全国各地的具体情况，因地制宜发展良性循环的特色小镇产业，让全国各地都有独特的特色小镇。

PPP合作模式助力小镇建设

特色小镇的投融资主要以城市投资及旅游投资为支撑，以特色小镇为投融资平台，多种投资平台相互协调的相互支撑的投融资框架结构。在特色小镇建设面临大量资金需求而政府财政支持不足的情况下，推动PPP模式是有效的解决方案。PPP模式一方面可以吸引社会各方的资本，推进特色小镇的建设，另一方面可以减轻政府的财政负担。

3.3 行业风险分析

（1）概念不清、定位不准

特色小镇是为了适应新型城镇化发展新要求而建设的，其与传统的小镇无论在内涵还是外延上都不相同，不是行政区，不是工业园区，相对独立于市区，又没有远离农村，是功能综合体和社区，每个小镇都有自己的特色，其主体功能必然比较突出。

（2）同质化严重，特色不突出

每个特色小镇特色不同，功能定位也有差异，其发展方向也会有所不同。但是一些地方对成功的小镇经验照搬照抄，没有结合自身的特色进行挖掘，导致很多的小镇内容相近，没有体现小镇的特色所在之处。

（3）盲目发展，质量不达标

有些地区利用政策红利的优势，盲目建设特色小镇，不求质量，只求数量，很多小镇在急于求成、盲目扩张的情况下建立的，失去了小镇的产业特色，质量低下，这些小镇建设出来根本没有用处。

（4）小镇房地产化严重

有些房地产企业打着发展特色小镇的旗号，变相开展房地产产业，导致小镇的房地产成分过高，特色小镇自身所需要的地产不足，产业链发展不完整，没有真正发挥特色小镇特色产业的优势。

（5）盲目举债，财政危机

由于建设特色小镇响应了国家的号召，一些地方借钱建设特色小镇，欠债以后再还，导致政府的财政支出规模大额超出了财政收入，出现财政赤字，政府财政压力加大。

（6）政府主导，市场化不足

虽然特色小镇是在国家、政府的支持引导下建设的，但是一些地区按照传统的思路来开发建设特色小镇，没有重视市场的作用，认为政府会包办一切，导致政府承担的责任超出范围，而企业随意发展不承担后果，小镇难以长期运营。

（7）忽视了“以人为本”

有些地区在发展特色小镇的过程中没有坚持以人为本，只注重建设开发和经济发展，忽视了人的生产生活需求。

3.4 风险管理

（1）保护生态环境和人文资源

特色小镇的建设应该结合自身的资源优势、历史传统和国家政策等，因地制宜谋划发展。例如大理古城利用深厚的历史文化积淀，丰富鲜活的历史名人故事，丰富的文化旅游资源等，深挖古城内的文化旅游资源，打造人文旅社等丰富多样的体验式旅游产品。

（2）发挥市场主体的配置作用

在小镇建设中，要注重发挥市场的主体作用，调度市场主体的积极性，允许社会资本参与特色小镇建设，有效的进行立项建设，打造高质量的特色小镇，实现政府、企业和居民的合作共赢。

（3）抓住产业特色，深化产业链发展

特色小镇要融合一二三产业来发展特色产业，形成一个以人为本、跨行业、跨社会的多产业复合型结构，实现不同特色产业的深度融合。

（4）深化创新改革

特色小镇是国家着力推进的创新型经济发展体，获得了国家和各地方政策的支持，在此基础上，特色小镇应该深化创新改革，提高特色小镇的建设质量，构建政府、社会和居民的长期共赢的平台。

3.5 竞争分析

3.5.1 波特五力分析

供应商的议价能力

特色小镇行业的供应商威胁来源于价格的提高或者服务质量的降低。供应商是直接向零售商提供商品及相关服务的企业、分支机构、及个体户，分为生产基地、生产商、代理商等几种类型。特色小镇内的一些基础设施建设以及相关的专项旅游服务相对供应商来说大多以价格优势取胜，导致供应商议价能力较低。

购买者的议价能力

购买者的讨价还价能力是购买者相对于产品和服务的提供者而言购买者对交易的影响力。特色小镇的大量产品和服务都是统一指定的，购买者可以根据个人认为的价格合理性来选择是否进行消费，购买者的讨价还价能力较低。

新进入者的威胁

近年来，国家出台了一系列相关政策来支持特色小镇的发展，并且各大银行出台了一系列金融支持，来鼓励和引导金融机构为特色小镇建设提供重要的金融信贷服务支持。打造特色小镇是我国经济转型升级、新型城镇化建设的重要引擎。吸引了越来越多的资本投入特色小镇行业。

替代品威胁

替代品的替代能力是指生产互为替代品的企业、经营者之间的竞争力。在特色小镇的生产服务过程中，与特色小镇关联度更高的产品通常不容易被替代，而其他没有与特色小镇合作的产品大多业务自身质量不高，竞争力不强。分析可知特色小镇的替代品威胁较小。

同业竞争者的威胁

随着特色小镇的稳定发展，房地产、旅游企业以及互联网企业纷纷入驻特色小镇行业发展，进一步加剧了市场竞争。

3.5.2 基于SWOT的竞争分析

特色小镇投资规模达万亿元

图 部分特色小镇规划投资金额

资料来源：前瞻产业研究院｜制图：资产信息网 千际投行

地产公司为特色小镇开发提供后盾

国家提出发展特色小镇以来，各类特色小镇纷纷在全国各地落地。特色小镇的开发商主要以全国性房地产开发商为主，其中还有碧桂园、恒大、华夏幸福等地产巨头。2021年12月，亿翰智库发布了2021年中国特色小镇运营商综合实力TOP50，主要以地产开发为主，包括了华侨城、绿城等头部地产企业。

图 2021年中国特色小镇运营商综合实力TOP10

资料来源：亿翰智库｜制图：资产信息网 千际投行

特色小镇成为新兴产业的载体

与传统的小镇不同，特色小镇围绕新经济形态而集聚，同时在环境上，要求有自然生态的资源、舒适的居住环境和独立的空间。特色小镇在产业链更加注重依托特色小镇的自有资源打造产业聚集，注重“产、城、人、景”的和谐。

特色小镇一般适合建立在大城市的周边，依托城市相对便利的交通、相对完善的基础设施建设，使得小镇在空间上有一定的独立性。

3.6 中国特色小镇重要代表

资料整理：资产信息网 千际投行

3.7 全球特色小镇重要代表

欧美发达国家，在经过工业化和城镇化之后，由于城市、产业和社会各方面的发展需求，逐渐形成了形态各异、主题鲜明的特色小镇。传统产业型特色小镇有香水产业小镇、巧克力产业小镇、全球体育用品产业小镇、全球纺织品产业小镇；文旅产业型特色小镇有电影主题小镇、壁画主题小镇、会议主题小镇和鲜花主题小镇；特定产业型特色小镇有对冲基金主题小镇、高校社区主题小镇；科技总部型特色小镇有美国山景城小镇和德国英戈尔斯塔特小镇。

图 全球特色小镇

资料整理：资产信息网 千际投行

第四章 未来展望

特色化定位

特色小镇顾名思义就是要体现出小镇的特色。特色小镇的特色要从小镇的人文风情、民俗文化、自然资源、地理环境等方面来挖掘小镇独特的题材和内容，打造小镇独有的特色，这才是特色小镇在激烈的市场竞争中得以生存的制胜法宝。照搬照拿会使得特色小镇的发展盲目同质化和庸俗化，失去了特色小镇原本的定位。

政策化保障

在特色小镇的建设过程中，国家和各地方政府相继出台了一系列相关政策来维护、规范特色小镇的创建和发展，把现代化建设贯穿于打造特色小镇建设发展的全过程，健全制度、创新机制、改变思路、完善管理等等一系列行动措施都是建立健全治理体系的具体工作。

产业化支撑

特色小镇以开展特色产业为主体，依托自有的文化内涵和旅游资源打造一条全方位、多层次、宽领域的特色产业链条，形成产业效益和规模效应，推动传统产业转型升级，聚集新兴产业。

市场化主力

在特色小镇的发展过程中，政府部门加大对基础设施的支持力度，政策引导、整合资源、保护环境。但是不能完全依靠政府，特色小镇的打造更多的是需要发挥市场主体的配置作用，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。允许企业和社会资本投资建设特色小镇，引导资源合理高效地进行流动配置，确保特色小镇建设的质量和效益，实现政府、企业、社会和居民的长期共赢。

数字化转型

在21世纪的互联网时代，高科技正在使得整个世界发生翻天覆地的变化。特色小镇作为互联网+时代的产物，必然要适应时代发展要求。数字化改革是特色小镇立足新发展阶段、贯彻新发展理念，构建新发展格局的重大战略举措。在特色小镇建设过程中，要把数字化改革理念深度融入小镇工作中，把数字化改革和推进特色小镇规范发展紧密结合起来，吸引更多高科技人才，开辟新的小镇经济，推动小镇经济转型升级。

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