当前我国房地产市场二手房表现与新房表现明显背离，核心城市表现与低线城市开始背离，未来可能出现房价表现与开发投资景气表现背离。看好核心城市在政策推动下进一步释放需求推动市场结构性复苏的前景。

房地产开发景气度继续下行

2024年5月，国房景气指数进一步下行。国家统计局数据显示，房价普遍性下跌，一二三线城市新房月销售价格分别环比下降0.7%、0.7%和0.8%，降幅均有所扩大；一二三线城市二手房价的环比降幅则分别为1.2%、1.0%和0.9%。新房和二手房的房价同比降幅有所扩大，其中二手房的同比降幅大于新房。据国家统计局，2024年前5月，全国房地产开发投资、房屋新开工面积、竣工面积和销售面积分别同比下降了10.1%、24.2%、20.1%和20.3%；房地产开发的主要指标都在低位徘徊。

二手房市场表现和新房市场明显背离

2024年前5月，我们根据Wind数据，跟踪的14个样本城市1-5月二手房网签套数同比下降15.6%，5月当月同比下降4.2%，6月前16日同比下降10.7%；相比二手房，新房成交量基本没有改观，42个样本城市1-5月新房网签套数同比下降38.0%，5月当月同比下降35.0%，6月前16日同比下降35.9%。我们认为，造成二手房和新房表现背离的核心原因，主要是交付问题带来对预售的担心、新房最近几年产品质素提升有限，以及新房受隐性限价等因素约束，在降价周期价格吸引力不如二手房。我们预计，当核心城市二手房房价企稳之后，区域新房市场有望随之进入复苏通道。

核心城市和低线城市之间的房价表现已经背离

今年4月底开始房地产政策进行了新一轮调整，其中一线和强二线城市的政策调整幅度（按揭贷款利率、首付变化、限购变化）远大于三四线城市。从结果上看，根据冰山大数据，部分核心城市的二手房房价已经开始出现走稳迹象，截至6月16日，上海房价冰山指数环比连续两周上涨，周环比分别上涨0.2%和0.1%，但三四线城市房价目前并无走稳的迹象。我们认为，政策释放的真实需求包含了大量的人户分离人口在核心城市的置业需求和一些外来人口置业需求，政策主导的复苏可能是持续分化的，是聚焦核心城市的。

房价表现和开发投资景气表现未来可能背离

我们认为，核心城市房价将在政策作用之下逐渐企稳，上海等地（具体看上文数据）核心区域的房价已经率先企稳。从全国范围来看，我们认为中期而言房价持续下降的恶性循环有望被打破。但是，房地产供求形势已经到了新的阶段，我们认为房屋供给在许多地方偏多，开发企业没有必要保留过于庞大的在建面积。我们相信，房地产政策的目标是稳定金融市场、保护消费者权益、保证行业健康稳定发展，不是增加开工或竣工面积。以旧换新、收购存量住房作为保障房等政策有利于稳定房价，但未必有利于开发投资反弹。我们预计，房地产开发投资在未来一段时间仍将继续下降。

风险因素

房价持续下行，推动居民预期不断变差，从而进一步提升二手房挂牌量的风险；政策虽然力度较大，但一些政策可能落地较慢，市场预期不断变差的风险。

房地产不会成为宏观经济的核心风险点，自身积极努力的房企仍具备发展前景

据贝壳APP数据，我们跟踪的77个样本城市二手房成交套数近4周周环比分别为+3.9%/+0.2%/-8.4%/+7.7%，截至6月16日，我们跟踪144个样本城市挂牌房源套数较430新政前累计下降0.8%，其中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%/1.9%/1.2%。我们认为，随着核心城市的房价企稳，结构性复苏将会在核心城市陆续实现。对开发企业来说，能否积极响应以旧换新等购房政策、能否利用收购存量房作为保障性住房等政策积极去化不良资产、是否已经聚焦少数核心城市开展经营、是否有通畅的融资渠道和良好的开发能力，都是企业是否能够尽早轻装上阵，重新进入发展通道的关键。

欧美市场混动占优，丰田押注小发动机

丰田的战略在于通过优化内燃机和混动技术，在未来多元化的汽车市场中保持竞争力。混动车型动力足、保值率高，仍受消费者青睐。

尽管全球电动车市场在快速发展，丰田汽车公司依然坚决押注于小型、高效内燃机与混合动力技术。

丰田在东京展示了一款全新的1.5升直列四缸发动机，显示出其在小型、高效内燃机方面的创新成果。此款发动机采用了短活塞设计，与电池组合使用时，能够显著提高燃油效率。该发动机不仅可以使用汽油和柴油，还能够适应碳中和燃料，如氢气和e燃料。

尽管电动车市场在快速扩张，丰田依然坚定地看好混合动力和内燃机的未来。丰田公司董事长丰田章男在年初的一次活动中强调了内燃机的重要性，他表示：

我们将继续保持发动机的火焰，绝不会让之前所有的努力白费。

然而，行业专家对此战略存在分歧。有分析师认为，丰田可能低估了电动化转型的规模和速度，尤其目前全球新能源汽车的强势崛起，正在占据越来越多的市场份额。

目前来看，丰田的混动策略依然奏效。在全球电动车市场增长放缓之际，混合动力汽车（HEV）和插电式混合动力汽车（PHEV）在欧美市场表现优异。高盛分析师指出，电动车销量增速下降，而混动车销量将加速增长，尤其是在欧洲和美国。

这为丰田继续投资混合动力技术提供了空间。2023年第三财季，丰田凭借其混动技术迎来销售增长，混动车销量飙升46%，净利润同比增长86%。其中，丰田销量最大的北美市场增长最为强劲，销量激增28%。

分析师指出，混动车型的利润率相对较高，这也是丰田及其他汽车制造商如Stellantis和福特持续关注这一市场的原因之一。此前高盛分析师曾指出，考虑到续航里程、基础设施建设和总拥有成本等因素，混动汽车销量将加速。而电动车销量预计持续放缓的原因有三：1）二手车市场对新能源“敬而远之”，保值率相对较低；2）政府对新能源车政策的不确定性；3）快速充电站的短缺。

我们认为混合动力汽车的选择可能不仅仅是因为其经济合理性。事实上，混合动力汽车已经表现出比燃油车更高的马力性能。电机辅助带来的加速性能提升，为驾驶者提供了驾驶乐趣，尤其是在燃油发动机小型化趋势下，这一优势更加凸显。