近日，龙湖集团控股有限公司（HK:00960，下称“龙湖集团”或“龙湖”）发布了2023年未经审核运营数据。2023年，龙湖集团实现经营性收入248.7亿元，同比增加6.28%；其中运营收入约129.4亿元，服务收入约119.3亿元。
数据显示，龙湖集团2023年度的合同销售总金额为1734.9亿元，较2022年的2015.9亿元下降13.94%；合同销售面积为1079.6万平方米，较2022年的1304.7万平方米下降17.25%，多项销售指标均出现下滑。
仅就2023年12月来看，龙湖集团的合同销售金额为113.1亿元，同比下降38.43%；合同销售面积96.6万平方米，同比下降42.33%；权益合同销售金额76.4亿元，同比下降32.03%；权益合同销售面积70.7万平方米，同比下降31.02%。
不难发现，龙湖集团正面临着销售压力下复苏的不确定性。但与此同时，该公司也在寻求自救。另外，伴随着销售数据不振，龙湖集团在二级市场的表现可谓是“惨不忍睹”。
2024年初至今，龙湖集团的股价整体呈下滑态势。截至2024年1月22日收盘，龙湖集团的股价报收7.92港元/股，较年初累计下跌36.64%。
一、销售金额降幅明显
按照区域划分，龙湖集团2023年在长三角区域的销售规模最大，但合同销售金额的降幅也最为明显，由截至2022年末的775.8亿元降至2023年末的500.7亿元，同比下降35.46%。
龙湖集团于环渤海区域销售377.7亿元，长三角区域销售500.7亿元，华中区域销售158.6亿元，华南区域销售205.4亿元，均较2022年末存在不同程度的下滑。不过，西部区域的合同销售金额达到492.5亿元，同比增长25.03%。
实际上，收入结构的变化也能在龙湖集团2023年中报中窥见一二。该公司2023年上半年的合同销售金额为985.2亿元，较2022年同期的858.1亿元增长14.81%；销售总建筑面积579.9万平方米，较2022年的518.5万平方米增长11.84%。
贝多财经发现，龙湖集团来自长三角区域的收入却由2022年上半年的296.7亿元降至290.6亿元，收入占比不及30%。相比之下，来自西部区域的收入由2022年上半年的171.2亿元增长30.90%至224.1亿元，占比升至26.4%。
另据媒体报道，龙湖集团内部人士透露，龙湖集团计划将龙湖南京公司与龙湖合肥公司合并为合宁公司，新公司负责人为原合肥城市总陈涛，原南京城市总闫强另有安排。
克而瑞数据显示，2023年龙湖集团在南京和合肥分别实现全口径销售金额60.89亿元和75.07亿元，分别排名第十一和第九。相关信息显示，龙湖集团在合肥的住宅市场交易活跃，而南京在商业消费方面更为强劲，二者业务各有侧重。
换句话说，龙湖集团的合并战略不存在一方吞并另一方的风险，而是计划通过整合领近地区资源、调整内部组织架构的方式，以“1+1＞2”的效果提升行业价值，激发市场潜能。
实际上，龙湖集团对长三角市场的结构布局改革由来已久，龙湖沪苏公司于2022年9月合并龙湖苏南公司，合并后仍称“沪苏公司”，原苏南公司则降级为事业部。
此外，龙湖集团还于2022年11月还将部分职能部门将从北京搬至上海，主要涉及地产开发、商业投资和长租公寓三大业务航道。而2024年组织变动第一枪又于于长三角地区打响，足以看出龙湖对该区域发展的重视程度。
二、加码土地储备
此前财报显示，龙湖集团截至2023年6月末的土地储备合计5489万平方米，权益面积3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。期内新增收购土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。
在此基础上，龙湖集团继续囤积土地储备，于2023年12月新增钱塘区下沙地块、郫都犀浦24亩地块共两块土地，总建筑面积19.60万平方米，权益建筑面积18.40万平方米，权益地价28.57亿元。
值得一提的是，此地块曾在第8批次土拍的前一天（2023年7月17日）因故终止挂牌。彼时有房企投资人士坦言，这块地的用地属性为住宅兼容商务商业，其中商业商务部分的建筑面积近20000㎡，所需的建造、运营成本不容小觑。
根据公示，龙湖集团将在北侧JS0405-25地块内规划建造10幢高层住宅，含2幢16F、4幢17F、和4幢25F；在南侧JS0405-35地块内规划建造7幢25-26F高层住宅和1个集中式商业中心，可谓是下足了功夫。
12月15日，龙湖集团旗下的成都辰琨置业有限公司（下称“辰琨置业”）以2.91亿元的总价竞得四川省郫都区犀浦街道两河社区集体24.1亩宅邸，起拍楼面价7200元/㎡，成交楼面价7250元/㎡，溢价率0.69%。
而在10月26日的成都限价土拍中，辰琨置业还以7400元/㎡的楼面价，购得位于天河路与红光大道交汇处的21亩宅地。据出让文件，竞得人须利用出让宗地外一宗7420㎡国有建设用地，按相关要求出资建设配套道路，建成后无偿移交。
中指研究院数据亦显示，龙湖集团2023年累计获得31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价近252亿元，是民营房企中拿地金额最多的公司，且土地主要集中在一线及强二线城市补仓，颇具市场潜力。
三、再发中期票据
龙湖集团董事长陈序平曾于2022年在投资者交流会上称：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。”
但就龙湖集团的经营现状而言，去地产化并不算容易。2023年上半年，龙湖集团的总收入为620.44亿元，其中来自地产开发的收入为498.69亿元，占总收入的80.38%；而来自服务业务的收入为58.43亿元，仅占总收入的9.42%。
数据显示，龙湖集团的总负债由2018年的3268.86亿元上升至2021年的6537.73亿元，2022年的总负债回落至5535.95亿元。2023年上半年，龙湖集团的总负债为5392.1亿元，较2022年同期收窄18.71%，仍处在较高水平。
截至2023年6月末的，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元；净负债率为57.2%，较2022年底的58.1%收窄0.9个百分点；剔除预收款后的资产负债率为61.9%，亦有所下降。
2023年12月18日，龙湖集团曾发布公告称，该公司间接全资附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司（下称“重庆龙湖”）完成中期票据“23龙湖企业MTN002”的发行，发行规模为12亿元，为期三年，票面利率为3.66%。
根据重庆龙湖披露的募集说明书，本次债券募集资金中50%拟用于补充公司流动性资金，其余50%拟用于项目建设、偿还债务融资工具。在此之前，龙湖集团已发行3期中债增信债券，累计规模达到46亿元。
与此同时，龙湖集团不断加快还贷脚步，已于12月20日提前偿还20亿港元银团贷款，该笔贷款总额为153亿港元，到期时间为2024年1月，此前已提前偿还133亿港元。换而言之，这笔境外贷款已在2023年内全部提前还清。
龙湖集团相关负责人向媒体表示，2025年前，龙湖集团将无到期需偿还的境外银团贷款；至2027年前，亦无到期美元债。另外，龙湖已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零，中短期偿债压力较小。
四、股价屡创新低
特别说明的是，龙湖集团在二级市场的表现也令投资者不满。
2024年初至今，龙湖集团的股价整体呈走低态势。2024年1月22日盘中，该公司的股价曾一度报7.89港元/股，再创52周（一年）内新低。截至收盘，报收7.92港元/股，较年初累计下跌36.64%，对应的总市值约为522亿港元。
相比之下，龙湖集团在2023年11月24日盘中曾报15.25港元/股。这意味着，其股价在过去两个月已经累计下跌约48.1%，市值相对减少了483亿港元（约合人民币445亿元）。
目前，龙湖集团的实际控制人仍是吴亚军。据龙湖集团2023年中期报告披露，截至2023年6月30日，吴亚军（女）持股42.945%，蔡奎（男）持股21.337%。据贝多财经了解，蔡奎、吴亚军曾是夫妻关系，于2012年离婚。
值得一提的是，吴亚军曾于2018年11月将原由吴氏家族信托所持的龙湖集团股权全部转至其女儿蔡馨仪的XTH信托。不过，该部分股权对应的投票权仍在吴亚军手中。
在2023年3月举办的2022年业绩发布会上市，面对“吴亚军目前在公司角色如何”的问题，龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，“吴总是我们最大的股东和集团战略顾问，给我们提出宝贵的意见，未来她会坚定支持管理层”。
公开信息显示，吴亚军于2022年10月28日宣布因年龄及身体的原因，辞任该公司执行董事、董事会主席。辞职后，龙湖集团董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。
吴亚军曾称，其将主要从两方面关注公司发展，包括对龙湖商业模式提出建议，以及公司怎么寻求新的利润增长点、怎么规避风险等。同时，吴亚军表示，将会与管理层保持沟通，也愿意接受管理团队的咨询。
彼时，距离陈序平出任龙湖集团CEO一职才8个月的时间。吴亚军曾称，“新任CEO（注：即陈序平）给了我们非常多惊喜，他能做得这么好，是超出我预期的。”
而在当下，陈序平交出的成绩单或难让股东满意。
