撰稿|行星

来源|贝多财经

进入2024年，华夏幸福仍不太“幸福”。

近日，华夏幸福基业股份有限公司（SH: 600340，下称“华夏幸福”）发布了关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告。内容显示，华夏幸福截至1月31日累计未能如期偿还债务金额合计244.15亿元。

在以黑马之姿跻身房地产开发赛道前列后，手握综合园区建设，深耕产业新城领域的华夏幸福有过光辉之时，也曾因激进扩张而败走麦城。即便在2021年宣布债务重组后，也从未停止寻求出路。

但要想实现“逆风翻盘”，周身危机四伏的华夏幸福需解决的问题仍不少。

一、房企黑马，产业新城埋隐患
公开信息显示，华夏幸福的历史最早可以追溯到1998年。这家民营房地产开发公司于2002年开始向园区开发转型，专注产业新城及配套住宅，开发的固安工业园成为河北省级重点开发区和产城标杆。

据报道，华夏幸福截至2019年为固安工业园累计引入企业超过600家，招商引资近1400亿元。在产业新城发展的引擎作用下，固安县由河北倒数第二的农业县跻身全国百强县，财政收入由2002年的1.1亿元增加到2019年的96亿元。

而在产业新城建设领域一战成名的华夏幸福，也很快获得了政府的青睐。在此之后该公司先后打造了大厂潮白河工业区，立足环京地区拓展企业事业版图，以新模式、新机制承担综合性园区的开发、建设与运营。

2011年，华夏幸福借壳ST国祥于上海证券交易所上市，继续高歌猛进之路，于2016年实现1203.25亿元的销售总额，同比增长66.43%,成为唯一跻身千亿阵营的产业新城运营商，增势持续向好。

值得注意的是，上市前的华夏幸福的全部收入均来源于环京地区。不甘囿于一隅的华夏幸福开始大面积在异地复制产业新城模式，该公司在环京区域的收入占比由2014年96%降至2018年的69%，并进一步降至2020年的51%。

截至目前，华夏幸福已发展出产业新城、产业发展、住宅开发、资产管理、物业服务和创新业务六大板块，完成围绕北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国十余个核心都市圈的布局，事业版图遍布全球80余个区域。

值得注意的是，华夏幸福与政府的合作模式被称作“开发性PPP模式”。在这一模式下，华夏幸福提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，并承担投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩。

产业新城的开发性PPP模式无疑能够促进产城融合发展，企业在承担风险的同时也能够获得长期回报。但与此同时，此等长坡厚雪的发展模式前期投入大，回报周期长，一旦落空或偏离预期，甚至可能出现“产业空城”。

二、限购承压，大肆扩张遭反噬
华夏幸福的命运转折点，发生在2017年。由于环京楼市限购压力导致房地产客户数量减少，华夏幸福的房地产开发业务收入同比下降18.22%至289.31亿元，其他流动负债余额同比猛增458.62%，存货周转率更是低于房产企业平均值。

在披露年报后，上交所向华夏幸福下达2017年年报事后审核问询函，要求华夏幸福针对房地产业务下滑原因、产业新城的推广性和可复制性、资金情况与融资业务的可持续性、负债等18个问题做出回复。

也是在这一时期，有媒体报道称华夏幸福内部的地产开发平台孔雀城集团开始打包总价值超过两百多亿元的部分资产，寻求出售或合作。一位内部人员透露称，孔雀城多数项目都正在降价，且降价幅度高达一万有余。

为缓解资金问题，华夏幸福2018年4月引入中国平安作为战略投资者，二者达成对赌协议，要求此后三年华夏幸福净利润增长率不低于30%、65%和105%，即各年的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

协议约定，如果华夏幸福任意一年度实际净利润小于承诺利润率的95%，则需对平安银行进行现金补偿。然而，华夏银行在2018年和2019年堪堪“踩线”过关后，2020年的净利润大幅滑坡至36.65亿元，仅为对赌协议要求的20.36%。

时间进入2021年，上市十年的华夏幸福首度录得390.30亿元的亏损；经营活动产生的现金流量净额为-26.46亿元；销售额降至281.68亿元，同比下降70.06%；资产负债率达94.60%，相比2020年同期猛增13.31个百分点。

资产流动性危机下，华夏幸福的债务重组方案于2021年末通过审议，2192亿元金融债务将通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付、以信托受益权份额抵偿等方式安排清偿。

华夏幸福董事长兼总经理王文学，亦在内部会议上坦言自己“好高骛远，急躁冒进”。他表示，由于对形势误判，华夏幸福后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但限购下环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩，最终导致资金链断裂。

三、两度违约，资金补充是难题
按照华夏幸福公布的重组计划，该公司预计在2022年完成大部分的债务重组，此前公布的数据亦显示，其已通过签约等方式实现债务重组1875.65亿元，占总债务金额的85.6%，但却在2023年末被曝出债务违约。

资本市场有消息称，华夏幸福应在2024年前以现金方式向参与境外债务重组的债权人支付美元债券本金的1.8%，但持有人反馈其仅收到本金约0.55%的偿付，不足三分之一。该公司解释称，此次部分偿付受“技术问题”影响。

另一方面，华夏幸福曾与中融信托就曾签署《债务重组协议》，相关信托产品展期方案落定，展期5年至2027年。但其未能在协议时间内向中融信托支付4660.95万元的债权利息，已构成违约。

一边是债券本金，一边是信托利息，华夏幸福想要卷土重来并不容易。实际上，该公司近年来一直积极推进重组债偿，于2022年9月推出补充方案，搭建“幸福精选”和“幸福优选”轻资产服务平台用于抵偿金融债务及经营债务。

华夏幸福还于2022年12月多次抛售资产，向固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司转让四项资产，总价款合计为9.99亿元，又宣布以124亿元的价格将南方总部相关资产出售给华润置地。

有知情人士透露，此次转让的资产包中，武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，是原华润执行董事吴向东任华夏幸福首席执行官后主导的商业地产项目，耗资198.74亿元。也就是说，此次变卖相当于约六折出售。

然而，由于南京项目限高问题和武汉项目规划问题，相关交易款项支付进度受到影响。截至2023年6月末，华夏幸福仅收到了来自华润置地的第一笔转让价款，约27.5亿元，新增收入到账难，成为其现金流补充的一大痛点。

四、奋力自救，预计2023年仍亏损
根据《债务重组计划》“兑抵接”类协议中的清偿方式，华夏幸福于1月25日发布公告称，其以全资子公司誉诺金(固安)信息咨询服务有限公司（下称“固安信息咨询”）的100%股权、11家标的项目公司的255.84亿元债权设立自益型信托。

据介绍，华夏银行拟按照每1元面值前述信托份额，抵偿1元金融债务的对价，抵偿公司对部分债权人不超过240.01亿元的金融债务。未用于抵债的信托受益权份额，仍由固安信息咨询持有。

华夏幸福最新披露的消息显示，截至2024年1月31日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元的金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1885.7亿元，占比约为86.03%。

华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额为160.17亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为26.97%；“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为53.41亿元。

自前次披露诉讼、仲裁情况后至1月31日期间，华夏幸福新增发生的诉讼、仲裁事项涉案金额合计18.29亿元。该公司表示，目前相关案件尚在进展过程中，最终结果存在不确定性，尚无法判断对其本期利润或以后期间利润的影响。

另据华夏幸福发布的业绩预告，该公司预计其将于2023年实现净利润-90亿元至-61亿元；实现扣非后净利润-113亿元到-99亿元。而在2022年，上述两项业绩指标分别为15.83亿元和-164.89亿元。

华夏幸福解释称，本期业绩预亏的主要原因是其于2023年将部分变现能力强的资产予以出售，相关交易存在亏损。同时，该公司债务存量金额仍然较大，但当期利息资本化率极低，导致财务费用仍处高位。

华夏幸福强调其将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任，以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解该公司的债务风险，依法维护债权人合法权益。