>> 规律背后，是普遍的人性。
>> 城市一直在两种力量的角逐之下生长。一种是向心力，它让你怀揣梦想；另一种是离心力，它让你肉身疲惫。
>> 有一点是肯定的，市场经济之所以重要，就在于承认人类知识的有限性，承认世界的不确定性，承认没有人能准确地预知未来。
因此，我在这里，最多也只是谨慎地宣告：
“向心城市”的时代可能悄悄来临了。
>> 规划绑不住人们的脚，就好像风改变不了候鸟迁徙的。
>> 人们往往想要的只是多样性的生活，但并不喜欢和太过差异化的人群生活在一起。问题是，城市的多样性，恰恰来自人群的差异性，这是属于现代化城市的一对矛盾。
>> 世界长成什么样，是由人们的选择决定的。城乡发展的路子不是谁主张出来的，而是人们用脚投票选出来的。有的人可能怕竞争，而另外一拨人却偏偏喜欢迎接挑战。喜欢迎接挑战的人去了大城市，而城市成了整个中国创新发展的引擎。
>> 依靠内需的服务业发展和“一带一路”会改变港口的重要性吗？
先说“一带一路”。“一带一路”倡议当然会给内陆地区带来一波新的发展机遇。但请不要忘记，陆上运输的成本与海运成本差距巨大，这是个技术问题，在可以预见的未来不会发生变化。此外，中国与世界上的几个大市场——美洲和日本——并没有陆上通道。只要这些条件不变，中国城市人口的空间布局就不会出现实质性的变化。
总结一下，一个城市的人口规模在很大程度上跟自己的自然、地理、历史等条件有关。像深圳这样，从一个小渔村成长为超大型城市的案例，是在极其特殊的历史条件下形成的，也是很难复制的。而且别忘记，深圳本身就是一个很好的港口，同时又邻近香港，是改革开放的最前沿。不要说复制深圳了，即使是相对于与深圳同时建立的其他三个经济特区，深圳的发展也是一马当先，这也与其他几个特区不够靠近香港和国际大市场有关。
>> 尽管在最接近院系调整的1982年，清朝进士数量与大学生数量的相关性一度低至0.467（低于院系净迁入数量和大学生数量的相关性0.482）。但随着时间的推移，每个城市的大学生数量与该城市的清朝进士数量的相关性逐步提高。如果用明朝的进士数量或者明清两朝的进士数量来替换清朝进士数量，分析其与大学生数量的相关性，结果也一样。
答案很清晰了：曾经被行政力量改变的人力资本空间布局，正在逐渐向更深邃的力量所呈现出的历史布局回归。
事实上，早在隋唐时期，中国就建立了相对完善的人才选拔机制——科举考试。历经千年的演变，人力资本逐渐在整个国度内找到了自己相对合理且顺应经济规律的空间布局。最后，这些因素和规律终于穿透了千百年的历史，在数据上平静地呈现出了强大的生命力。
我一直在说，要尊重城市发展的规律。我也一直在说，港口很重要——技术决定了水运便宜，所以港口重要，除非你闭关锁国。中国改革开放之后，东南沿海再度崛起，其在全国经济格局中的地位与明清时期的江南遥相呼应。
>> 城市体系的强路径依赖性，只有在受到足够大的冲击时才会改变。那么，什么叫“足够大的冲击”呢？贸易被认为是城市发展的重要驱动力，有利于贸易的地理区位是经济和城市发展的重要条件。(5)当贸易形式发生变化，有利的区位优势也可能随之发生变化，城市发展的路径便很有可能发生改变。
西安的相对衰落与水运条件和此后海洋贸易的兴起有关，唐宋之后，西安再也没有成为中国的经济中心。
这些历史经验告诉我们，改变城市发展的一些初始条件，长期来看并不一定能改变城市发展的轨迹。在今天的中国，除了上海、深圳和郑州以外，位列国家中心城市的几个大城市都有短则百余年，长则上千年，甚至几千年的历史，多数曾作为某个或某几个朝代或政权的都城。严格来说，没有哪个大城市是规划出来的。
>> 不管是历史还是地理，还是某种不可操控的人类命运，每一个城市的成长都有自己独特的故事，但是如果把城市当作一个体系来看，真正足够强到能够推动城市体系变化的力量，历史上并不多见。前面说过的国际贸易的主流方式从陆上运输转到海运，深刻地改变了人类历史和城市命运，这是一种。除此之外，很难再找到可与之相匹敌的重大因素。
>> 城市的拥堵问题是与城市的人口规模及其空间分布紧密相关的。城市规模扩大，有其带来经济发展和生活质量的好处，但这件事情是有代价的，代价之一就是房价，代价之二就是拥堵。在城市面对面交流的好处、房价和拥堵三者之间存在着某种最优组合。如果要在三个维度上同时改善城市的生活质量，并且提升企业的竞争力，那么就只能通过基础设施的建设、技术和管理的改进来缓解拥堵。造地铁、加强对于交通违章的管理、像新加坡那样对中心城区的车辆征收拥堵费，这些都可以在改善拥堵的同时，不影响城市竞争力和生活成本，而且可以释放城市的活力。
>> 一旦给定城市的技术水平和管理水平，对于居住在城市里的居民，在高房价和长通勤之间，要选择一个适合自己的生活方式。而每一个人做了最优选择之后，就形成了整个城市的人口空间分布。如果政策制定者以为可以通过改变人口的空间分布，把人疏解到郊区来治理拥堵，结果可能会适得其反。最糟糕的就是通过限制中心城区的住房供应来疏解人口，它的结果有可能是中心城区的高房价和郊区人口的长通勤两个代价同时增加。
>> 你知道为什么古代城市的井水是咸的吗？你知道“王府井”为什么有名吗？因为古代的时候城市没有很好的排污系统，人类的粪便是直接往地下排的。当时，北京内外城共有水井数1258个，大多水质咸苦，只有极少数甘甜，能饮用的不多，而十王府井则在甘洌可用之列。
>> 一个城市能长多大，其实取决于企业和个人的选址决策。企业要看在一个地方能不能挣钱，个人则要看在一个地方生活和居住比起其他地方怎么样？对于个人来讲，他选择住在哪儿，在很大程度上要看企业是不是能够提供足够的就业机会，所以关键还是要看企业怎么想。
>> 一个城市能长多大，取决于产业、土地和人口三个方面，在市场经济国家，通常是先有产业的选址，然后再带来土地的需求和人口的需求。
有一种说法是，城市的面积大致受制于通勤距离大约一小时这样的范围，超过这样的极限，人的心理就受不了了。
城市的面积受制于交通的技术，这一点是符合历史事实的。随着人类水平移动的方式从步行到马车，再到汽车和轨道交通，城市的确在逐渐长大。今天，在世界上最大的城市，或者说都市圈，乘地铁或开车从城市边缘到中心，耗费一个小时，的确差不多。
>> 第一，在世界上绝大多数国家，政治中心同时也是最大的经济中心。当政治中心和经济中心分离的时候，往往这个国家又是比较偏自由经济的，首都的城市规模并不大。美国的华盛顿、澳大利亚的堪培拉都是这样的情况。像中国这样，首都不是经济中心，但行政职能非常强，城市规模巨大的情况很少。也就是说，在未来相当长的一段时间里，北京的人口规模可能不会和上海差太多。
>> 首先，“向心城市”现象——人口向中心城市周围的都市圈和城市群集中——将持续发展下去。
第二，中国最大的几个一线城市一定会成为与周边中小城市连成片的都市圈。如果类比东京都市圈，中国最大的几个都市圈范围内人口规模达到3 000万以上是大势所趋。
第三，包括北、上、广、深四个都市圈在内，中国可能会出现十个左右人口规模在千万（甚至2 000万）以上的都市圈。其他的城市，如果盲目把自己做大，既无必要，也不现实。建议谨慎为之。
第四，今天出现人口负增长的区域未来大概率会继续人口负增长，这个过程大约会持续20年到30年的时间。因此，在人口负增长的“收缩城市”所进行的扩张性城市规划，应该立即停止。“收缩城市”应该实施减量规划，并将公共服务向中心城区集中，帮助提高公共服务的效率和质量。
>> 于是，有三个因素会导致房价上涨先于收入增长：
第一，收入增长预期。资产之所以能够升值，是因为我们预期它的价格从长期来看会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。收入上涨得越快，房子就越值得早买，房价就越是先于收入上涨。
第二，城市化。中国目前处于城市化进程之中，越来越多的人口进入城市，也就是说，在平均收入提高的过程中，城市的人口规模还在增长，而且不同的城市人口增长速度差异非常大。在人口流入越多的城市，买房的需求就越可持续。预期到这点，这里的房子就越值得早买，房价-收入比就更高。
再敲一下黑板。坊间有种说法，说随着人口老龄化和少子化，未来的房子会卖白菜价。我提醒读者注意两点：其一，中国总人口增长缓慢了，甚至未来可能要负增长了，但城市人口仍会随城市化率提高而持续增长；其二，在城市之间，人口将越来越集中在大城市及周围的都市圈。在理解了人口在不同地区之间的分布及其变化趋势之后，仅在全国层面讨论房价是没有意义的。
第三，利率。当住房是可升值的资产时，住房又可以用于抵押贷款。而在相当长的一段时期里，相对于经济增长率，中国的贷款利率是偏低的，因为利率是受管制的，直到近年来才慢慢可以由商业银行竞争性地定价。(4)利率实际上就是贷款买房的成本，如果收入和房价涨得快，利率相对比较低，再加上老百姓没什么其他投资渠道，于是，大家就都去买房了。
在上述三个因素的共同作用下，房价就会快于收入提前上涨。在当前收入还没有涨上去的时候，预期未来收入上涨越快，利率越低，房价与收入的比值越高。而在城市之间，收入涨得快，人口流入多的地方，房价-收入比就更高。
>> 上面是从需求方来看的房价决定因素。再敲一下黑板，单论这些需求方的因素，很难判断人们的预期是不是能实现。只有推动房价上升的预期并未实现，房价最后跌下来了，这才是“泡沫”，而这也只有事后才知道。
>> 总体上来说，发达国家的房价和人均GDP的比值是比较低一些，而在发展中国家，这个比值是要高一点的。越是在经济发展的早期，你越会预期这个国家未来会有高速增长，而且人口会向城市迁移，那人们就早一点买房子，房价就涨上去了，房价和收入的比值就高一些。
>> 但是，在发达国家，城市化进程已经结束了，人口在空间上的分布已经比较稳定了，同时发达国家经济成熟了，它的经济增长率会低一点。在发达国家当中，美国经济增长率已经算是高的了，每年百分之二点几。欧洲国家可能只有百分之一（甚至更低）的经济增长率。日本近年来的年均经济增长率仅略高于零。所以，在发达国家，除了少数几个大城市之外，房子并不是什么好的投资品。如果有人建议你去那儿买房，除非是自己住，否则就投资而言，还不如把钱用来买成长型公司的股票呢。
换句话来说，反而是在发达国家，房地产市场比较接近“只住不炒”的状态。很多人把发达国家的房价-收入比拿来直接与中国的数值比较，这是没什么可比性的。
>> 中国还有一个现象，地方政府有一个非常重要的财政收入来源，就是土地批租，即通常所说的土地财政。土地财政对于中国城市发展绝对是一把双刃剑。从好的方面来说，地方政府把土地使用权进行出让，获得的财政收入再用于城市建设和经济发展。这实际上相当于在做一笔金融业务。未来城市发展预期越好，现在的土地出让收入就越多，能够用于城市建设的资源就更多，越能让城市美好的未来得以实现，这就形成了闭环。
与此同时，地方政府倾向于增加工业用地和商服用地，相对减少住宅用地。它的逻辑是这样的，增加工业用地和商服用地，不就可以招商引资了吗？这样就可以获得税收。投资来了，人来了，人要买房子，相对压缩住宅供应，房价和相应的地价就上去了。这一来，地方政府又拿到了住宅用地的土地出让收入。
>> 如果进行国际比较的话，中国城市的居住用地占比明显低于其他国家，而工业用地占比偏高。国外工业用地平均占比一般为城市用地的5%—15%，住宅和服务业用地占比为60%—70%；而中国在城镇化过程中工业用地占比达30%—40%，住宅用地仅占20%—30%。
>> 中国的高房价是可以解释的，但这种由于供给方存在短缺而导致的高房价并不是好的。因为高房价有几重恶果：
第一，在人口流入地，高房价会提高人们的生活成本，减缓人口的流入，然后进一步推升劳动力成本，削弱中国沿海地区（特别是大城市）的经济竞争力。
第二，土地成本、劳动力成本不断上升，同时，利率却长期被压低，致使中国出现了资本对劳动的替代，这是一种“过度的资本深化”，这样，国民收入中的劳动收入就相应下降，他们用于消费的支出在GDP中所占的比重也就不高，导致中国经济的结构失衡被加剧，普通民众在经济增长中的获得感不高。(11)
第三，沿海地区房价快速上涨，而实业生产的成本在上升，利润在下降，使得企业家觉得辛苦了半天，还不如买房，实体经济的投资相应被挤出。
>> 在中国的大城市，区一级政府也是有自己的税收目标的。如果在一个地方建商业中心或者写字楼，企业或者商家进驻了，政府就可以持续收税了。但是，如果造住宅的话，一次性的土地出让金收完后，除非开征物业税，否则就产生不了什么税收。所以，区级政府更加愿意提供商业地产，而不是住宅类用地。
>> 城市的多样性，恰恰来自人群的差异性。人们喜欢多样性，却不喜欢和差异大的人群住在一起，这是一对属于现代城市的矛盾。
